金融杠杆对杭州房价的影响-基于SVAR模型的研究
一、选题的背景和意义
为了应对2008年9月全球金融危机对我国房地产经济的影响，2009年中国政府在中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策，从“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到“恢复营业税征免时限至5年”到“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨”，房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。
房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，只有平稳、健康、协调地发展了，才能对国民经济起到持续的促进作用，要避免大起大落。杭州市房地产开发同其国民经济一样,呈现稳步、健康、快速发展的势头。房地产开发不仅对拉动经济增长起重要作用,同时对完善城市功能,加快城市基础设施建设,改善居民生活质量等各方面都作了较大贡献。杭州房地产市场一直为业内所关注，在长三角地区，杭州是这一轮房地产周期中，启动最早的城市。但在房地产业生产、销售、管理中存在着矛盾和问题，住宅租售比偏低，已存在潜在的泡沫风险，必须通过有效政策措施，约束过热的虚拟需求，保证合理有效需求、消费性需求；通过抑止投机性、炒作性的需求，稳定房价，实现房价软着陆，这对保持房地产业持续健康稳定发展，保护好群众的根本利益和房地产商的积极性，促进杭州国民经济健康增长有着重要意义。 以住宅为主的房地产市场只有健康理性地发展，才能对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥重要作用。
本文试图通过对我国房地产行业现状的梳理，结合房地产经营与管理的相关理论，分析了杭州市房地产行业现状及其影响因素。目的是为了更好地通过宏观与微观的不同视角，来深刻了解房地产行业在国家与地方的发展现状，探究出有利于国家与地方房地产行业发展的有效途径，以及解决房地产行业发展中存在的问题。
二、国内外研究现状及发展趋势
已有的相关研究主要围绕以下三个方面，即金融杠杆与房地产价格彼此的影响，金融杠杆对金融稳定性的影响，以及房地产价格对金融稳定性的影响，下面分别对其进行相关文献的梳理。
(一)金融杠杆与房地产价格彼此的影响
关于金融杠杆与房地产价格的关系，从现有文献来看，主要围绕银行信贷规模对包括房地产在内的资产价格的影响进行研究。平新乔、陈敏彦(2004)认为，政府支持的银行信贷会推动房地产价格的上涨。张涛、龚六堂、卜永祥(2006)通过对我国白2002年以来的相关经济数据进行实证分析，得出房地产价格与房地产贷款有较强的正相关关系。梁云芳、高铁梅(2007)运用我国面板数据实证分析了信贷规模对房价影响的区域差异，得出我国东、西部房价受信贷规模影响较大，而中部所受影响较小。
也有文献直接研究金融杠杆对房地产价格的影响。Stein (1999)通过对美国相关数据进行了实证研究，结论显示，一个城市的房价对经济基本面变化的敏感程度与这个城市的杠杆率具有正向的关系。郭哗(2011)通过对三类城市的房价受其杠杆率影响程度进行比较研究得出，一线城市的房价受其杠杆率影响最深远，二线城市次之，三线城市最弱。
只有很少的文献研究房地产价格对经济杠杆的影响。贾庆英等(2016)认为，房价白身具有惯性，对经济杠杆有正向的冲击，并且越是经济杠杆率高的国家，房价对经济杠杆率的影响越大。
 (二)金融杠杆对金融稳定性的影响
关于金融杠杆对金融稳定性的影响，大多数学者都认为金融杠杆过高不利于金融系统的稳定。Al-len et al. (2002)通过研究历史上曾经发生经济金融危机国家的资产负债表得出，高杠杆率通常是一国爆发经济金融危机的重要因素。Tobias Adrian和Hyun Song Shin(2008)从金融杠杆与流动性关系的视角进行了分析，认为金融杠杆与经济周期的正向关系致使了金融系统的波动。刘晓欣(2011)从虚拟经济角度分析，认为宏观金融杠杆率的不断扩大体现了经济运行方式的重大转变，反映了系统风险的积累和扩散过程。苟文军等(2016)基于CCA模型研究认为，债务杠杆攀升会提高国民经济各部门的风险水平，并使风险积聚于与其关系密切的金融部门，进而通过债务和股权两个渠道影响系统性金融风险的生成与传递。陈雨露等(2014)对跨国面板数据进行了实证研究，结果显示，当一国跨过人口老龄化拐点后，人口老龄化与金融杠杆都将继续上升，并会对金融稳定性造成不利的影响。
也有一些学者是从金融杠杆波动或去杠杆角度研究金融杠杆对金融稳定性的影响。Bhattacha-rya et al. (2011)认为，长期繁荣之后的金融杠杆波动和去杠杆会对金融系统稳定性造成显著的负面影响。马勇等(2016)通过系统GMM估计得出，金融杠杆波动与金融稳定显著负相关。
 (三)房地产价格对金融稳定性的影响
关于房地产价格对金融稳定性的影响，一些学者通过房价波动角度研究了这个问题。Koetter,Poghosyan (2010)研究发现，房价对长期均衡值的偏离会对银行稳定性产生显著的不利影响。邱崇明、李辉文(2011)研究认为房价上升不但不会使银行体系稳定，反而在偏离回归效应下使银行体系更不稳定。谭政勋、土聪(2011)通过对我国相关数据进行实证研究得出，房价波动、信贷波动以及二者联合波动均是影响我国金融稳定性的重要因素。一些学者通过房地产泡沫角度研究了房地产价格对金融稳定性的影响。如周京奎(2005)研究指出，金融不应对房地产过度支持，如若不然，会产生房地产泡沫，一旦房地产泡沫破灭，极有可能产生金融危机。
还有一些学者对房地产价格对金融稳定性影响的时问跨度和程度进行了较为详细的研究。Andre,Arce(2012)通过模拟银行处在高度竞争的金融生态得出，与长期效应相比房价冲击对金融稳定性影响的短期效应更强烈。Pan,Wang (2013)通过对美国相关经济数据进行实证研究得出，房价变动对金融稳定性的影响存在收入增长门槛效应，这意味着在不同的收入增长水平下，房价变动对金融稳定性影响的程度不一样。
从上述文献可以看出，国内外文献只是研究了金融杠杆与房地产价格彼此单向影响，金融杠杆对金融稳定性的影响，以及房地产价格对金融稳定性的影响;并没有把金融杠杆、房地产价格及金融稳定性统一起来进行系统研究，也没有对金融杠杆与房地产价格之问的关系进行双向研究，特别是进行实证研究。本文运用结构向量白回归模型，对金融杠杆与房地产价格的相互关系，以及其分别对金融稳定性的影响机制进行了深入研究。
目前杭州市房地产市场的整体是健康的。近年来，随着杭州经济社会的快速发展、城市环境的不断优化，特别是随着“住在杭州”品牌的日益打响，杭州市的房地产业得到了快速发展，产销两旺，已经成为国民经济的重要支柱。与此同时，城市居民的住房条件也得到了很大改善。
三、研究的基本内容
    本文基于杭州市相关经济数据，运用主成分分析法设置金融稳定性指标，在此基础上构建金融杠杆、房地产价格与金融稳定性变量的SVAR模型。研究金融杠杆与房地产价格的相互关系，以及其分别对金融稳定性的影响。
（一）论文基本框架
a. 我国房地产行业近期运行情况
在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，09年大陆房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。
b. 杭州市房地产行业现状
杭州的房地产成交量震动明显，量价高于往年。2009年12月杭州市商品房成交6059套，成交面积67.72万平方米（环比上涨20.61%），均价19805元/平方米（环比上涨15.23%）。2009年全年，杭州商品房销售65803套，销售面积713.82万平方米，同比08年上涨151.88%，杭州商品房销售均价14430元/平方米，同比08年微跌1.71%。2007到2009年杭州商品房交易量波峰均在每年第二季度，金九银十一反常态成为调整期。2009年杭州商品房月均成交面积远高于历年水平，但波动幅度更大；2009年杭州市房地产价格表现则是稳中有升。
c. 杭州市房地产现状的影响因素
2008年到2009年，我国房地产市场波动较大，存在着一系列的不确定性。就目前而言，诸多因素影响了杭州市房地产市场价格的走向，其中最主要的几条是：经济因素、政策因素、社会因素、其他因素等对杭州房地产现状的影响。
d. 规范杭州市房地产市场的建议
 在充分分析杭州市房地产行业现状及其影响因素的基础上，就规范房地产市场提出以下几点建议：①提高认识，明确指导思想；②继续改善住房消费环境；③活用金融、税收、货币化安置杠杆，刺激全面发展；④完善对土地一级市场的调控和土地二级市场的管理；⑤营造房地产业发展的良好社会氛围。
（二）研究的重点和难点
通过本课题的研究,力求在科学发展观的指导下，能够尽快改善杭州市房地产行业现状，为杭州市房地产行业的交易创造良好的发展环境，使杭州市房地产行业能够得到又好又快的发展。
（三）拟解决的关键问题
杭州市房地产行业的现状，以及国家政府对此出台的政策等方方面面都存在着一些尚未解决的问题，并且这些现状比较复杂，要想彻底地改善持续几年的房地产市场交易的不稳定现象，除了需要来自于国家政府出台一系列的宏观调控政策以外，更需要运用社会主义市场经济的有效机制进行调节和房地产行业自身行为和制度的规范。
四、研究的方法及措施
为了更好地对杭州市房地产行业现状及其影响因素的研究，在本课题中，运用了如下的研究方法：首先，运用了理论与实际相结合的方法，根据房地产和城市管理的有关理论与杭州市房地产行业的实际情况相结合，对杭州市房地产行业现状的主要影响因素进行了深入分析。其次，运用了静态分析与动态分析相结合的方法，通过利用静态分析使研究的问题简化，从而有助于对复杂问题的解构，通过抓住房地产行业出现问题的核心部分，快速作出判断和解答，同时又通过动态分析来把握杭州市以及我国房地产行业发展的变化规律，可以实现更精确地判断和预测。再次，运用了宏观与微观相结合的方法，我国房地产市场是社会主义市场经济的重要组成部分，是最基础的要素市场，考察诸如杭州市等微观的房地产市场，有助于从不同的研究视角来对房地产行业紧系分析研究。最后，结合我国房地产行业出台的宏观调控政策以及杭州市房地产行业自身存在的问题提出了解决方案，并对杭州市房地产行业以及我国房地产行业以后的发展充满信心。
五、预期研究成果
构建金融杠杆、房地产价格与金融稳定性变量的SVAR模型。研究金融杠杆与房地产价格的相互关系，以及其分别对金融稳定性的影响。论证金融杠杆和房地产价格存在相互促进的关系，并且二者的攀升都不利于金融系统的稳定。
六、研究工作进度计划
第1周  (1) 查阅文献  (2) 确定论文题目，撰写论文提纲 
第2周┄第5周   (1) 撰写开题报告初稿   (2) 进一步搜集与课题研究有关的数据和资料
第6周┄第9周  (1) 修改开题报告 (2) 撰写论文初稿 
第10周---第13周  (1) 修改论文初稿 (2) 文献翻译 (3) 论文二审 
第14周---第17周  (1) 修改论文 (2) 定稿 (3) 打印论文 (4) 提交正式论文 
第18周---第20周 (1) 准备论文答辩 (2) 答辩