华东交通大学理工学院

本科生毕业设计（论文）开题报告

题   目：      天丽水榭房地产项目前期可行性研究分析

填表日期：     2018    年    12    月    18    日

一、 
选题的依据及意义：

2011年全球经济不稳定，中国通货膨胀和货币紧缩的前提下，2012年中国坚定不移的贯彻房地产调控政策，乃至2018年中国对房地产调控政策更加严峻，房地产金融紧缩，这就使房地产公司是否要开发一个项目更加谨慎小心了。天丽水榭住宅小区项目，就是为了政府规划，而开发的住宅小区。位置处于市区东部经济区,东沿XX生态园，风景优美,交通便利,在未来几年XX生态园一带必将成为市 区最繁华的地段,所以该项目有很大开发价值。

选题意义:

对房地产开发项目开发商而言,房地产投资具有前期资金投入量大、回收周期长,经营风险高等特点。当今国家对房地产的打压政策坚持到底,货币政策紧缩,项目决策一旦失误,浪费大量的人力、物力、财力,加重企业债务负担,会给开发商带来致命性的打击。

首先,可行性研究报告可以作为确定房地产开发项目开发建设的必要依据。房地产开发项目投资者根据可行性研究的结果,决定是否投资开发该项目。规范的可行性研究能够抑制感性、盲目的投资。

其次,可行性研究报告可以作为向金融机构融资的依据,向当地政府和其所属城市规划部门、土地管理部门、建设管理部门等申请立项和建设执照的依据,也是环保部门审查项目对环境影响的依据。

再者,可行性研究报告可作为开展房地产开发项目设备和原材料订货、施工准备等房地产开发项目建设前期工作的基础,为后续建设工作顺利进行铺垫;对金融机构而言,要在审查项目的可行性研究得出结论的基础上,判断如果借出资金,在项目建设后有无偿还能力,贷款的风险有多少,从而决定是否贷款以及确定贷款的利率。

最后,对国家政府部门而言,如果房地产开发项目投资失败,会导致对银行的还款滞后,甚至影响城市的开发进程。因此房地产开发项目可行性研究可以作为政府各级管理计划部门编制固定资产投资计划和编制各个阶段规划设计的依据。

二、 国内外研究现状及发展趋势（含文献综述）：

我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。

在人们生活中衣食住行都占了很大的一部分，对于现状人们的消费观念看来，大多数人都会先考虑住房问题，从2007年起，全国大小城市房价均 开始上涨，一方面是因为政府鼓励房地产行业的发展，想通过房地产行业促进国民生产消费，扩大内需，另一方面是因为对外贸易以后，接二连三的国际盛会在中国召开，比如奥运会、世博会，大量国外企业为了廉价劳动力和土地在中国建厂，其中更多是的人为因素，对于我国房地产行业的现状，政府已经无法大力调控，房地产产业本来就是一种多方位的市场，充满了竞争。

三、 本课题研究内容

该课题研究的主要内容是XXX住宅小区项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见。

1、熟悉地块资料，对房地产投资情况，市场状况等实施全面调查，用SWOT分析法统计分析所得数据，并且进行项目的初步定位。

2，对包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用，基础设施建设费用、公共配套设施费用、开发期间税费等相关费用进行估算，根据对各种费用估算的结果来研究落实资金的来源渠道和筹措方式。

3，测算基础的数据域参数，通过计算财务评价指标，编制基本财务报表，合理选择财务评价指标，并进行相关计算，进行财务评价。

4，据财务评价，对投资进行盈亏能力分析。

5，整理并总结并且按照要求完成一份完整的书面可行性研究报告，提交电子文档。

四、 本课题研究方案

本设计是对一个住宅项目进行的可行性研究分析，通过具体房地产市场环境分析，运用市场比较分析法、头脑风暴法，通过大量的相关数据研究分析，实事求是的对如何完成该项目的开发进行可行性分析并根据相关市场行情的变化趋势对该项目的未来收益作出一个较准确、科学的预测，通过对不同方案的比较，以达到收益最大化的原则，提出了一种较满意的方案，从而确定该项目的可行性，可对其进行开发建设。

五、 研究目标、主要特色及工作进度：

目标：首先要确保该项目是在绿色施工、材料的前提下来进行本项目可行性研究分析，实事求是的对如何完成该项目的开发进行可行性分析并根据相关市场行情的变化趋势对该项目的未来收益作出一个较准确、科学的预测，通过对不同方案的比较，以达到收益最大化的原则，提出了一种较满意的方案，从而确定玖珑湾项目的可行性，可对其进行开发建设。科学理性的投资分析、科学完善的可行性研究与方案论证、设计。

主要特色：项目可行性报告，就是以最最科学、周密的计划，最大程度减少经营风险，提高决策成功的一种决策方式

工作进度:

六、参考文献：

[1] 房地产开发与管理[M/张健坤、周虞康 编著东南大学出版社2006.1

[2] 房地产估价原理[M]/李杰 主编 人民交通出版社2007.1

[3] 房地产营销的100个细节[M/张晓光 著 广东经济出版社2005.3

[4] 房地产营销[M]/张原 苏萱 编著 机械工业出版社2006.6

[5] 城市规划原理[M]/李德华 主编 3版.-北京:中国建筑工业出版社2001.6

[6] 房地产市场营销理论与实务[M]/楼江 编著 上海同济 大学出版社2005.1

[7] 买房的学问[M]/贾森 主编-北京:机械工业出版社2005.1

[8] 建设项目评估[M]/闫军印 主编-北京:机械工业出版社2005.3

[9] 工程经济学(M)/刘晓君 主编-北京:中国建筑I业出版社2003

[10] 城市空间M/R.里尔 主编 同济大学出版社1991

[11] 高层建筑设计(M/刘顺校、周湘津 编著 天津科学技术出版社1997

[12] 城市空间设计M/夏祖华、黄伟康 编著 东南大学出版社1992

[13] 天府新论[J]2007年第5期论我国新一轮房地产发展面临的困境与变革 作者:肖元真 郭明 郑英炜

七、指导老师意见：