一、 选题的依据及意义：

1. 立题依据

随着社会不断的发展，人们的生活水平逐步提高，人们已经不满足于单纯的物质享受，开始追逐精神上的舒适。所以人们选择住宅时更注重环境和舒适还有安全，小区各方面的环境及交通等因素。房地产是国民经济的一个重要组成部分，任何行业的发展都离不开房地产;作为衣、食、住、行中最基本、最大宗的消费，房地产项目具有多样性、需求性等特点，同时房地产行业又具有基础性、带动性和风险性的特点，使房地产行业在经济发展之中备受关注，成为拉动国民经济发展的支柱产业和朝阳产业。在房地产实践过程中暴露了大量问题，如投资盲目性、市场调研分析不足、产品市场地位不准、房地产投机等一系列问题，这些问题已经成为了一个迫在眉睫的、制约房地产也发展的瓶颈。

立题意义：当一个房地产项目进行开发时如果先进行可行性研究分析和相关调查，可以用来预测项目是否能够带来利润及多大的利润，以此来保障开发商的利益和投资力度。通过此次研究分析，探讨房地产未来的发展方向，和发展前景，为以后房地产开发创造更大价值。

二、 国内外研究现状及发展趋势（含文献综述）：

可行性研究工作是在本世纪前叶随着经济和管理的发展产生，至今有70多年历史，国外早在20世纪30年代就已经把可行性研究列入开发程序，成为项目规划的重要依据，并取得了很高的收益。二次世界大战后。可行性研究随意社会的进步和科学技术的发展得到了充实和完善，形成了一门综合性科学。目前，许多国家已经把可行性研究作为工程项目投资决策的重要依据，一些银行甚至作为把可行性研究作为申请贷款的重要借鉴依据。                   在房地产项目前期可行性研究的发展历程中，吸收了计算机软件技术，经济计量学，数量经济学，技术经济学，市场预测学等方面的知识和理论成果，用于预测房地产项目的经济效益，能带来的利润和社会影响。同时还采纳了企业管理理论，房地产营销方法，施工组织管理等现代科学理论，用以降低投资成本，预防可能出现的工程质量，经济问题。国内外一些专家学者分别从房地产的地域选择，资金筹措，投资成本和收益。投资的风险性等方面对房地产项目前期的可行性研究进行论证和阐述。

如:      1，W.Behrens和P.M.Hawranek认为可行性研究是一个复杂的系统工程，因此可行性研究是一个反复优化的过程。

在我国，房地产项目的可行性研究起步于20世纪70年代末，主要是由政府倡导发起，推广的。

国家计委明确规定，把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序。并且明确了可行性研究的原则，编制程序，编制内容，审查方法，把可行性研究作为编制和审批项目设计任务书的基础和依据。20世纪90年代，随着国民经济的提高，国家宏观投资领域发生了巨大变化，也出现了许多新情况和新问题。为此，国家计委和建设部联合颁发了<<关于建设项目经济评论工作的若干规定>>。2000年9月，建设部颁发了<<房地产开发项目经济评价方法>>国家计委颁发了<<投资项目可行性研究指南>>，这都是指导我国房地产开发项目可行性研究工作的主要文献。目前可行性研究已经列入我国建设的基本程序。

除政府倡导外，国内一些学者对房地产项目可行性研究分析也进行了研究。1，  安力在《房地产开发可行性分析售价预测方法浅析》中认为正确，合理的预测房地产的售价是可行性研究分析的重要环节，提出采用市场比较法和收益还原法来确定房地产的销售价格是比较合理，可行的。2，    阎小燕在《房地产可行性研究的区位分析》中认为区位分析是房地产投资可行性分析中至关重要的因素，并建议根据高走理论，近水发展理论和沿边发展理论，从整个城市布局，城市规划的角度来考虑地块投标的利弊。3,汤炎非在《可行性研究与投资决策》中分析了房地产开发成本的构成，并提出了行业平均水平估算法，近似估算法等房地产投资成本的估算原理和方法。虽然在我国房地产项目可行性研究取得了长足的进展，也获得了比较明显的经济，社会效益，许多国内学者也进行了理论方面的研究尝试，但是同西方研究成熟国家相比，我国还处于在起步的初级阶段。

三、 本课题研究内容

通过此次房地产项目前期可行性研究，预测项目可以带来的利润，根据房地产的市场情况，以此来确定该项目的规划方案和营销方式。根据项目的建设规模来进行投资估算，

社会影响分析。为项目的投资额度提供有力的保障和依据。

四、 本课题研究方案

（1）运用文献阅读和调查访问相结合的方法，对房地产项目前期可行性研究分析进行取证和系统分析，作为本论文正确的理论和方法基础，采取问卷，访谈，等形式，进行详细的调查取证。较为全面地把握新的经济形势下房地产市场状况，区域内房地产开发项目的现状和发展趋势，为项目研究和论文写作提供准确的研究数据。

（2）运用成本法和市场法分析本项目定价的合理性，并运用定性分析和定量研究想结合的分析方法对项目盈利能力，尝债能力，抗风险能力进行分析，得出该项目在经济方面是否可行的结论。（3）利用一定的技术手段找出项目关键的部分，从项目风险及风险控制成本方面对项目进行可行性分析，做好项目的事前控制。

五、 研究目标、主要特色及工作进度：

研究目标：通过此次本项目可行性研究，预测项目带来的利润，是否在此基础上能够增加更多利润。

主要特色:投资额度大，风险高，运营周期长，可预估收益大，受自然，社会，经济的影响大。

工作进度:1，先对房地产项目进行调查取证  2，走访观察，然后再制定相关任务3，查阅相关文献4，找出可行性研究中存在的问题5，制定营销方案和市场规划

六、参考文献：

（1）汤炎非，杨青著．《可行性研究与投资决策》

（2）李竹成主编．《房地产经济专业知识与实务》．

（3）阎小燕，《房地产可行性研究的区位分析》

（5）刘志平，王学孝.《房地产开发可行性研究的思考》

（6）何继志.《房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点》

（7）安力，《房地产开发可行性分析售价预测方法浅析》

七、指导老师意见：